ПРИЛОЖЕНИЕ

к постановлению Госкомимущества

Республики Узбекистан

от 12 октября 2009 года

№ 01/19-18/21

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН (НСОИ № 10)

«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 10) «Оценка стоимости недвижимости» (далее - НСОИ № 10) в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., № 9, ст. 208), постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 апреля 2008 года № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг» (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2008 г., № 18, ст. 145) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

Глава I. Общие положения

1. Целью НСОИ № 10 является установление норм и правил по оценке стоимости недвижимости, определяющих термины и определения, требования к информации, порядок проведения оценки, подходы и методы оценки, требования к оформлению результатов оценки.

2. В НСОИ № 10 используются следующие термины и определения:

аналог - сходный по основным экономическим, физическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях, или из предложения, выдвинутого на конкурентном рынке;

валовой рентный мультипликатор - показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового (потенциального или действительного) дохода объекта недвижимости;

денежный поток - поток денежных средств, создаваемый в течение определенного периода времени объектом недвижимости;

земельный участок - часть земельного фонда, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре;

неспециализированная недвижимость - недвижимость, которая покупается, продается и арендуется на открытом рынке;

обременение - право на недвижимость, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются в соответствии с законодательством или договором;

общая ставка капитализации - показатель, определяемый на основе анализа отношений чистых операционных доходов аналогов к их ценам;

объект незавершенного строительства - объект, на котором строительные работы начаты, но еще не завершены на дату оценки, и (или) по которому, в установленном порядке, не оформлены документы о приеме в эксплуатацию вне зависимости от источников финансирования строительства объекта;

специализированная недвижимость - недвижимость, которая в силу своей специфики (конструктивных особенностей, специализации, размера, местоположения или сочетания этих факторов) обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования, и которая редко продается на открытом рынке, кроме случаев продажи ее в качестве части предприятия;

ставка дисконтирования - ставка процента, используемая для приведения всех прогнозируемых расходов, связанных с созданием или преобразованием оцениваемого объекта недвижимости, и доходов, которые по расчетам он будет создавать в будущем, к дате оценки этого объекта;

ставка капитализации - показатель текущей (на определенную дату) доходности объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

стоимость воспроизводства - сумма затрат на создание нового объекта, идентичного объекту оценки с использованием идентичных материалов и технологий;

стоимость замещения - сумма затрат на создание нового объекта с аналогичной объекту оценки полезностью с применением современных материалов и технологий;

текущая стоимость - стоимость будущих доходов, приведенная на определенную дату с использованием соответствующей ставки дисконтирования;

улучшения - изменения на земельном участке, созданные в результате деятельности по его преобразованию для последующего использования и прочно с ним связанные. Улучшения включают здания, сооружения, инженерные системы и сети, многолетние насаждения и прочие объекты, составляющие в совокупности с перечисленными, конструктивное или функциональное целое;

чистый рентный мультипликатор - показатель, отражающий соотношение цены продажи и чистого операционного дохода объекта недвижимости.

Глава II. Область применения

3. Объектами оценки, на которые распространяется действие НСОИ № 10, являются объекты недвижимости (недвижимого имущества), под которыми понимаются:

• свободные (без улучшений) земельные участки;
• застроенные земельные участки (земельные участки с улучшениями).

Стоимость объектов оценки определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав.

4. НСОИ № 10 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости недвижимости и экспертизе достоверности отчетов об оценке стоимости недвижимости.

5. НСОИ № 10 не применяется при оказании услуг по оценке недвижимости в целях приватизации, а также при экспертизе достоверности отчетов об оценке, проводимых в этих целях.

6. При применении НСОИ № 10 следует руководствоваться Методическими указаниями, приведенными в приложении к настоящему НСОИ № 10.

Глава III. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

7. Результаты оценки стоимости недвижимости, проведенной в соответствии с требованиями НСОИ № 10, могут быть использованы лицами, на балансе которых находится объект оценки для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности в случае, если нормативно-правовые акты, касающиеся бухгалтерского учета и отчетности, предусматривают отступление от общих правил оценки активов на основе первоначальной (исторической) стоимости.

8. При выполнении оценки для целей составления финансовой отчетности в зависимости от целей владения недвижимость делится на следующие категории:

• недвижимость, используемая в деятельности предприятия (бизнеса);
• инвестиционная недвижимость, используемая для получения настоящего или будущего арендного дохода или для сохранения или увеличения стоимости капитала;
• недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
• недвижимость, предназначенная для целей освоения и развития.
• недвижимость, используемая в качестве товарных запасов.

9. При оценке недвижимости, используемой в деятельности предприятия (бизнеса), в качестве базы оценки применяется:

• рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;
• остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

При оценке инвестиционной недвижимости и недвижимости, избыточной для потребностей производства, в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость.

При оценке недвижимости, предназначенной для целей освоения и развития, в качестве базы оценки применяется:

• рыночная стоимость - для неспециализированной недвижимости;
• остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

При оценке недвижимости, используемой в качестве товарных запасов и являющейся текущими активами, необходимо учесть особенности бухгалтерского учета данных активов.

Глава IV. Требования стандарта

10. Оценка стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:

• определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;
• сбор и анализ информации;
• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ) недвижимости;
• выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;
• согласование результатов, примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

§ 1. Определение задания на оценку

11. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки. Задание на оценку должно содержать:

• описание объекта оценки;
• дату оценки;
• цель (цели) оценки и предполагаемое использование результатов оценки;
• вид стоимости, соответствующий цели оценки;
• допущения и ограничительные условия;
• перечень исходной информации, которая должна быть представлена заказчиком или иным уполномоченным лицом;
• сроки проведения оценочных работ.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

12. Описание объекта оценки должно содержать:

• наименование объекта оценки;
• адрес (местонахождение) объекта оценки;
• сведения о составе оцениваемой недвижимости, с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;
• сведения об имущественных правах на оцениваемую недвижимость, а также ограничениях и обременениях этих прав.

В случае отсутствия документов, подтверждающих имущественные права третьих лиц, ограничения в использовании и обременения в отношении объекта оценки, оценка его стоимости осуществляется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений и обременений, если в задании на оценку не указано иное.

13. В качестве цели оценки указывается предполагаемый способ использования заказчиком результатов оценки или отчета об оценке.

14. При оценке стоимости недвижимости установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки, если иное не указано в нормативно-правовом акте, в соответствии с которым проводится оценка объекта оценки, или в договоре об оценке объекта оценки. В обстоятельствах, когда необходимо установление отличной от рыночной стоимости, причины применения и различия между определяемой и рыночной стоимостью должны быть раскрыты и описаны в отчете об оценке.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.

§ 2. Сбор и анализ информации

15. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации об объекте оценки и рыночной информации в объеме, необходимом и достаточном для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки.

16. Источниками информации об объекте оценке являются:

• исходная информация, предоставляемая заказчиком или иным уполномоченным лицом;
• информация, полученная в ходе проведения осмотра оценщиком объекта оценки и по результатам интервьюирования собственника и (или) пользователей объекта оценки;
• информация, полученная от третьих лиц и организаций, а также опубликованная в средствах массовой информации и сети Интернет.

17. Исходная информация должна содержать:

• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• документ, подтверждающий право пользования  земельным участком;
• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
• кадастровые документы на здания и сооружения;
• документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки;
• документы, содержащие информацию о конструктивных и объемно-планировочных характеристиках оцениваемых улучшений;
• информацию о существующем использовании объекта оценки;
• сведения о происхождении и истории развития объекта недвижимости;
• сведения о планах развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта оценки и его частей;
• справку о балансовой (остаточной и первоначальной) стоимости объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическим лицам;
• ретроспективную и прогнозную финансовую информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (годовые эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов).

Предоставляемая исходная информация считается достоверной если она заверена подписью и печатью (если объект оценки принадлежит юридическому лицу) собственника объекта оценки.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки, оценщик может расширить перечень исходной информации или запросить необходимую информацию в процессе проведения оценки.

18. При осмотре объекта оценки оценщиком проводится его обследование с целью сбора данных о характеристиках и фактическом состоянии улучшений. При этом должны быть установлены:

• тип основных строительных конструкций;
• вид основных строительных материалов;
• геометрические характеристики;
• фактическое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования.

При наличии проектно-сметной документации выполняется сверка фактических конструктивных решений, использованных строительных материалов и объемов строительно-монтажных работ, с указанными в документации.

При отсутствии проектно-сметной документации геометрические характеристики объекта оценки определяются путем проведения обмерных работ.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра.

19. Дополнительно оценщик должен собрать и проанализировать рыночную информацию, характеризующую:

• социально-экономическую ситуацию в стране и регионе, где находится объект оценки, для выявления макроэкономических факторов (правовых, экономических, социальных, экологических и прочих), оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• рынок недвижимости в регионе, в котором находится объект оценки и сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;
• местоположение объекта оценки (текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта, планы развития территории, окружающей объект).

§ 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

20. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ) является неотъемлемой частью определения рыночной стоимости недвижимого имущества и состоит в выборе юридически допустимого, физически реализуемого и финансово оправданного варианта использования объекта оценки, обеспечивающего его максимальную стоимость.

21. Пределы проведения анализа ННЭИ и количество вариантов альтернативного использования, подлежащих рассмотрению, устанавливаются в зависимости от условий задания на оценку и особенностей объекта оценки.

Анализ ННЭИ объекта оценки проводится оценщиком в два этапа:

• для земельного участка, как свободного (без улучшений);
• для земельного участка с существующими улучшениями.

22. Использование земельного участка с существующими улучшениями признается наиболее эффективным, если его рыночная стоимость превышает стоимость свободного (без улучшений) земельного участка.

В отчете об оценке должно быть указано, какому из вариантов использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.

§ 4. Выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки

23. При проведении оценки объекта оценки оценщик должен применить (или обосновать отказ от применения) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке.

24.     Выбор, установленных НСОИ № 10 методов в рамках каждого подхода к оценке, осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы.

25.     Для определения стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:

• метод прямой капитализации;
• метод дисконтирования денежных потоков.

26. Метод прямой капитализации применяется для оценки действующего объекта недвижимости, текущее использование которого соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении метода прямой капитализации оценщик:

• рассчитывает ожидаемый доход от объекта оценки;
• рассчитывает ставку капитализации или рентный мультипликатор;
• определяет стоимость объекта оценки путем деления дохода на ставку капитализации или умножения на валовой или чистый рентный мультипликатор.

27. В качестве ожидаемого дохода, подлежащего преобразованию, принимается один из следующих его видов:

• потенциальный валовой доход, представляющий собой доход, который можно получить от недвижимости при ее полной загрузке без учета всех потерь и расходов;
• действительный валовой доход, получаемый вычитанием из потенциального валового дохода потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
• чистый операционный доход, получаемый вычитанием из действительного валового дохода операционных расходов, не включающих амортизационные отчисления.

28. Ставка капитализации в зависимости от структуры доходов оцениваемого актива и имеющейся информации, рассчитывается одним из следующих методов:

• методом рыночной выжимки;
• методом связанных инвестиций;
• методом учета возмещения капитальных затрат.

Ставка капитализации и валовой или чистый рентный мультипликатор должны соответствовать виду преобразуемого дохода.

29. При наличии необходимых исходных данных о стоимости одной из составляющих объекта недвижимости (земельного участка или улучшений) стоимость другой составляющей определяется с применением техники остатка, которая заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к той составляющей недвижимости, стоимость которой необходимо рассчитать, с использованием соответствующей ей ставки капитализации.

30. Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки объектов недвижимости с нерегулярной динамикой изменения доходов и расходов. Стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей денежных потоков от эксплуатации объекта оценки в прогнозный период и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.

При применении метода дисконтирования денежных потоков оценщик:

• определяет длительность прогнозного периода;
• рассчитывает величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период;
• рассчитывает стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода;
• рассчитывает ставку дисконтирования;
• определяет стоимость объекта оценки путем суммирования текущих стоимостей денежных потоков и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.

31. В качестве прогнозного периода, как правило, выбирается период времени, в течение которого объект недвижимости создает нерегулярные потоки расходов и доходов.

32. В качестве величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период, принимается один из следующих видов дохода:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов, равный чистому операционному доходу за минусом затрат по обслуживанию долга.

Денежные потоки рассчитываются в номинальных или в реальных величинах.

33. Стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода определяется:

• на основе предположения о величине изменения стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода в сравнении с его стоимостью на дату оценки;
• прямой капитализацией величины дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

34. Ставка дисконтирования рассчитывается одним из следующих методов:

• методом кумулятивного построения;
• методом сравнения альтернативных инвестиций;
• методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Ставка дисконтирования должна соответствовать виду применяемого денежного потока и рассчитываться в одинаковых с ним величинах.

35. Для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на анализе информации о рыночных ценах сделок с объектами-аналогами:

• метод сравнения продаж;
• метод соотношения цены и дохода.

В случае недостаточности информации о ценах сделок допускается использование информации о ценах предложений, с учетом скидки на снижение цены.

36. При применении метода сравнения продаж оценщик:

• формирует выборку аналогов, которые должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на условиях, типичных для данного сегмента рынка;
• выбирает типичные для рынка объекта оценки единицы сравнения;
• сравнивает аналоги с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и вносит корректировки в цену каждого аналога относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения;
• выводит единую величину стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных значений цен аналогов.

37. К основным элементам сравнения, подлежащим обязательному учету, относятся:

• передаваемые имущественные права;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• расходы после покупки;
• рыночные условия;
• местоположение;
• физические характеристики объекта оценки;
• экономические характеристики объекта оценки;
• вид использования;
• компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Корректировки цен аналогов по первым пяти вышеуказанным элементам сравнения выполняются последовательно - каждая последующая корректировка применяется к результату предыдущей корректировки. Корректировки по остальным элементам сравнения выполняются на независимой основе - отдельно для каждого элемента сравнения.

38. Согласование скорректированных величин сопоставимых продаж в единую величину стоимости, как правило, проводится путем расчета средневзвешенной величины, при этом, наибольший вес придается значениям цен аналогов с наименьшими корректировками.

39. Метод соотношения цены и дохода основан на анализе соотношения цены и дохода по объектам-аналогам и использовании результата этого анализа при оценке объекта оценки. В зависимости от вида дохода применяется валовой рентный мультипликатор или общая ставка капитализации.

При применении метода соотношения цены и дохода с использованием валового рентного мультипликатора оценщик:

• рассчитывает валовой (потенциальный или действительный) доход объекта оценки;
• формирует выборку аналогов, по которым имеются данные о цене продажи и величине соответствующего дохода;
• при необходимости, вносит корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с объектом оценки;
• по каждому аналогу рассчитывает валовой рентный мультипликатор делением цены продажи на валовой доход;
• определяет средневзвешенную величину валового рентного мультипликатора по всем аналогам;
• рассчитывает стоимость объекта оценки умножением валового дохода объекта оценки на средневзвешенную величину валового рентного мультипликатора.

При применении метода соотношения цены и дохода с использованием общей ставки капитализации оценщик:

• рассчитывает чистый операционный доход объекта оценки;
• формирует выборку аналогов, по которым имеются сведения о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
• при необходимости, вносит корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с объектом оценки;
• по каждому аналогу рассчитывает общую ставку капитализации делением чистого операционного дохода на цену продажи;
• определяет средневзвешенную величину общей ставки капитализации по всем аналогам;
• рассчитывает стоимость объекта оценки делением чистого операционного дохода объекта оценки на средневзвешенную величину общей ставки капитализации.
• 40. Стоимость объекта оценки затратным подходом определяется как сумма стоимости имущественных прав на земельный участок и восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений за минусом величины накопленного износа.
• При определении стоимости объекта оценки затратным подходом оценщик рассчитывает:
• стоимость имущественных прав на земельный участок;
• затраты на воспроизводство или на замещение улучшений;
• прибыль предпринимателя, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) при создании объекта недвижимости;
• величину накопленного износа улучшений;
• стоимость улучшений, как уменьшенную на величину накопленного износа сумму затрат на воспроизводство или замещение улучшений и прибыли предпринимателя;
• стоимость объекта оценки, как сумму стоимости имущественных прав на земельный участок и стоимости улучшений.
• 41. Стоимость имущественных прав на земельный участок, который рассматривается как свободный (без улучшений) в предположении его наиболее эффективного использования, рассчитывается одним из следующих методов:
• методом сравнительного анализа продаж;
• методом распределения;
• методом выделения;
• методом капитализации земельной ренты;
• методом остатка для земли;
• методом предполагаемого использования земельного участка.

42. Затраты на воспроизводство или на замещение улучшений определяются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством, и косвенных издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для расчета восстановительной или замещающей стоимости улучшений применяется один из следующих методов:

• метод сравнительной единицы;
• метод разбивки по компонентам;
• метод единичных расценок, имеющий две основные разновидности - ресурсный метод и базисно-индексный метод;
• метод аналогов.

43.  Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации одним из следующих методов:

• методом аналогов;
• методом экспертных оценок;
• методом вмененных издержек.

44. Величина накопленного износа определяется как сумма потерь рыночной стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износов. Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и доступной информации, применяется один из следующих методов:

• метод экономического возраста, основанный на сравнении действительного возраста улучшений и срока экономической службы улучшений;
• метод рыночной экстракции, основанный на анализе цен продаж объектов-аналогов, при котором величина накопленного износа определяется как разность между восстановительной стоимостью или стоимостью замещения улучшений и стоимостью улучшений, рассчитанной вычитанием из цены продажи стоимость имущественных прав на земельный участок;
• метод разбивки, основанный на оценке накопленного износа как суммы физического (устранимого и неустранимого) износа, функционального (устранимого и неустранимого) износа и внешнего (экономического) износа.

§ 5. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки

45. Оценщик для определения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов примененных подходов оценки.

В случае существенного расхождения результатов оценки, полученных с применением различных подходов оценки, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения. Существенным следует считать расхождение, имеющее величину более 30% от максимального результата оценки.

46. Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:

• цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;
• специфику объекта оценки;
• вид стоимости;
• количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки.

47. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

48. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть представлена в денежной форме в виде единой величины.

§ 6. Требования к отчету об оценке

49. Результаты оценки должны быть оформлены в виде отчета об оценке, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержащем подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценочной организации относительно стоимости объекта оценки.

50. Отчет должен содержать заявление о соответствии требованиям национальных стандартов оценки и раскрытие любых отступлений от них.

51. При составлении отчета об оценке необходимо соблюдение следующих положений:

• в отчете должна быть изложена вся доступная информация, достаточная для определения стоимости объекта оценки;
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов, описание процесса оценки, расчеты и пояснения к расчетам должны позволить пользователю отчета об оценке воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;
• отчет об оценке не должен содержать информацию, которая не используется в процессе оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, в случае если она не является обязательной согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности.

52. Структура отчета об оценке стоимости недвижимости должна содержать следующие основные разделы:

• титульный лист;
• оглавление;
• обобщающую часть (сопроводительное письмо);
• задание на оценку и основные факты и выводы;
• описание объекта оценки;
• анализ рынка объекта оценки;
• анализ ННЭИ;
• описание выбора и применения подходов к оценке и методов оценки;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• приложения.

Последовательность размещения разделов, их наименование и группирование информации внутри разделов относится к компетенции оценщика и осуществляется им в соответствии с логикой проведенной оценки и изложения результатов анализа и расчетов.

53. В приложения к отчету об оценке включаются:

• копии использованных документов, включая копии правоустанавливающих документов на объекты оценки, копии разделов кадастровой документации;
• фотоматериалы оцениваемого объекта с отражением технического состояния объекта на дату оценки;
• копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности оценочной организации;
• иные материалы по усмотрению оценщика.

54. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан постранично оценщиком (оценщиками), проводившим оценку объекта оценки, прошит, а также утвержден руководителем оценочной организации и заверен печатью этой организации. В случае если оценка проводилась несколькими оценщиками в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.

Глава V. Особенности оценки отдельных видов недвижимости

55. Базой оценки для недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала, является рыночная стоимость при существующем использовании. К данной категории недвижимости относятся гостиницы, рестораны, бары, коммерческие медицинско-оздоровительные заведения, объекты спорта, досуга и развлечения и другие подобные объекты.

Объекты недвижимости, оцениваемые на основе коммерческого потенциала, оцениваются исходя из возможной прибыли (до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов) с использованием метода дисконтирования денежных потоков или метода прямой капитализации.

Кроме имущественных прав на земельный участок и улучшений в оценку недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала, включаются оборудование и принадлежности, соединенные с недвижимостью, а также передаваемый гудвилл (за исключением товарно-материальных запасов).

Передаваемый гудвилл является нематериальным активом, возникающим благодаря специфическому названию, репутации бизнеса, предпочтениям клиентов, месторасположению, сервисной продукции и аналогичным факторам, приносящим экономические выгоды.

56. Стоимость объекта незавершенного строительства затратным подходом рассчитывается одним из способов:

• рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта незавершенного строительства за вычетом накопленного износа;
• рассчитывается стоимость законченного строительством объекта недвижимости за вычетом затрат на завершение строительства.

К рассчитанной стоимости прибавляется рыночная стоимость прав на земельный участок.

Стоимость объекта незавершенного строительства доходным подходом определяется методом дисконтирования денежных потоков с учетом инвестиций на завершение или реконструкцию (перепрофилирование) объекта оценки.

Сравнительный подход к оценке объекта незавершенного строительства применяется при наличии необходимых рыночных данных о продажах аналогов.

57. Стоимость поврежденной в результате воздействия природных или техногенных факторов недвижимости соответствует восстановительной стоимости или стоимости замещения данной недвижимости за вычетом затрат на восстановление. В случае отказа от восстановления стоимость недвижимости определяется как разница между стоимостью имущественных прав на земельный участок, как свободный, и затрат по его очистке от поврежденного имущества.

58. При определении стоимости встроенных помещений, являющихся частью здания, не учитывается стоимость имущественных прав на земельный участок.

Глава VI. Требования в отношении раскрытия информации

59. Раскрытие информации, использованной в процессе оценки в отчете об оценке, должно быть осуществлено таким образом, чтобы пользователи отчета об оценке, не имеющие специальных познаний в области оценочной деятельности, могли понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки.

60. Раскрытию подлежит примененная в процессе оценки информация за исключением информации, носящей конфиденциальный характер. Конфиденциальная информация раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение.

61. Информация, использованная для оценки и приведенная в отчете об оценке, должна иметь ссылку на источник, независимо от того, является он письменным или устным.

Глава VII. Условия отступления от стандартов

62. Недопустимо никакое отступление от требований НСОИ № 10, касающихся изложения процесса оценки и полученного результата, раскрытия любых допущений и ограничительных условий, которые затрагивают оценку и вывод об итоговой стоимости.

63. В случае проведения оценки в соответствии с нормативно-правовым актом, требования которого отличаются от требований настоящего стандарта, оценщик должен определить данные различия, их влияние на выбор вида определяемой стоимости и установить ограничения применения полученного результата.