| НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН (НСОИ № 8) «Оценка стоимости имущества в целях приватизации» |
 |
 |
|
ПРИЛОЖЕНИЕ
Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан
Настоящий Национальный стандарт оценки имущества (НСОИ № 8) в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., № 9, ст. 208), постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 апреля 2008 года № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг» (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2008 г., № 18, ст. 145) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан. Глава I. Общие положения 1.Целью НСОИ № 8 является установление норм и правил при определении стоимости объектов приватизации и отражении результатов оценки.2.Основными задачами НСОИ № 8 являются:
Глава II. Термины и определения 3.В НСОИ № 8 используются следующие термины и определения:аналог – сходный по основным экономическим, физическим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях или из предложения, выдвинутого на конкурентном рынке; Глава III. Область применения4.Объектами оценки в целях приватизации (далее – объект оценки) являются:
5.НСОИ № 8 предназначен для оценочных организаций, оценщиков и заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости объектов оценки в целях приватизации и проверки достоверности отчетов об оценке приватизируемого имущества. 6.НСОИ № 8 не распространяется на оценку стоимости:
8.При применении НСОИ № 8 следует руководствоваться Методическими указаниями, приведенными в приложении к настоящему НСОИ № 8. Глава IV. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета9.Определение термина «износ» в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизационные начисления). В связи с этим, термины «износ» или «начисленный износ» оценщики должны использовать в соответствии с общими принципами и понятиями оценки, отраженными в Национальном стандарте Республики Узбекистан оценки имущества (НСОИ № 1) (рег. № 1604 от 24.07.2006 г.) (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2006 г., № 30, ст. 302).Определения «основные средства», «товарно-материальные запасы», «нематериальные активы», «первоначальная стоимость», «текущая стоимость», «остаточная (балансовая) стоимость» следует понимать так же, как они используются в бухгалтерском учете. 10.Основное различие НСОИ с документами финансовой отчетности заключается в том, что денежное выражение стоимости, применяемой при оценке объекта оценки, является не историческим фактом, а оценкой полезности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным видом стоимости. Эта оценка стоимости может отличаться от стоимости, отраженной в финансовой отчетности.Глава V. Требования стандарта 11.Оценка стоимости объекта оценки в целях приватизации состоит из следующих этапов:
§ 1. Определение задания на оценку и заключение договора
В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия. 13.При приватизации государственного имущества определяется рыночная стоимость объекта оценки, если иное не установлено решениями распорядителя объектов государственной собственности. В зависимости от целей оценки также наряду с рыночной может определяться стоимость, отличная от рыночной. В обстоятельствах, когда необходимо установление отличной от рыночной стоимости, причины применения и различия между определяемой и рыночной стоимостью должны быть раскрыты и описаны в отчете об оценке.14.Вид определяемой стоимости должен быть установлен в задании на оценку и в последующем отражен и разъяснен в отчете об оценке. § 2. Идентификация объекта оценки 15.При идентификации объекта оценки оценщик устанавливает соответствие представленной документации фактическому состоянию объекта оценки и имущественных прав на него. Также проводится анализ возможных допущений и ограничительных условий, которые могут возникнуть в процессе оценки.16.Идентификация объекта оценки осуществляется оценщиком на основе предоставленной заказчиком и (или) уполномоченным им лицом документации путем осмотра, обмера, фотографирования (при необходимости), изучения фактического наличия и состояния объекта оценки, его описания, включающего наименование объекта, его организационно-правовую форму, местоположение, физический состав, технические характеристики и другие сведения, отражающие специфические особенности объекта оценки. 17.При оценке акций, долей (паев) оценщик должен изучить их текущее состояние на соответствие документов, представленных заказчиком или уполномоченным им лицом, учредительным документам предприятия (эмитента) и данным уполномоченного депозитария ценных бумаг. 18.По согласованию с заказчиком идентификация объекта оценки (его составляющих) может носить ограниченный характер в связи со спецификой деятельности объекта оценки и (или) количеством единиц основных средств. Ограниченный характер идентификации объекта оценки указывается в задании на оценку наряду с ограничительными условиями. 19.При выявлении фактов расхождения предоставленной документации и фактического состояния объекта оценки и имущественных прав на него оценщик обязан проинформировать об этом заказчика и (или) лицо, предоставившее документацию и потребовать внесения в нее соответствующих корректировок.В случае отказа заказчика и (или) лица, предоставившего документацию привести ее в соответствие с требованиями оценщика или невозможности внесения в нее необходимых корректировок, оценщик может отказаться от проведения оценки или по согласованию с заказчиком осуществить оценку исходя из фактического состояния объекта оценки, отразив факт расхождения предоставленной документации и состояния объекта оценки в отчете об оценке. § 3. Сбор и анализ информации 20.Сбор и анализ информации включает в себя получение и изучение:
При оценке предприятий (акций, долей, паев) дополнительно изучаются характеристики и планы-развития предприятия (эмитента); 21.При оценке объектов оценки используется:
для приватизируемых предприятий (акций, долей, паев) являются:
для недвижимого имущества являются:
для машин и оборудования являются:
копия технического паспорта транспортного средства. 23.Помимо исходной информации оценщиком собирается и анализируется дополнительная информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия, о котировках акций и изменениях курса акций оцениваемого предприятия и (или) предприятий отрасли, о распределении акций среди акционеров, о сделках с аналогичным имуществом, рыночным ставкам аренды на аналогичное имущество.Характер и объем собираемой информации определяются оценщиком в зависимости от задания на оценку, особенностей объекта оценки и применения результатов оценки. 24.Используемая в процессе оценки информация должна быть достоверной и достаточной для определения оценщиком наиболее важных ценообразующих факторов.Информация, предоставленная заказчиком или уполномоченным на то лицом (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), а также собранная непосредственно самим оценщиком, считается достоверной в том случае, если она подписана руководителем и заверена печатью организации, предоставившей информацию. 25.Оценщик вправе отказаться от выполнения работ по оценке, если объем и качество предоставленной информации недостаточны для проведения оценки и подготовки отчета об оценке в соответствии с требованиями НСОИ № 8.26.Вся информация и документы, которые стали доступными для оценщика при проведении оценки, должны использоваться в условиях конфиденциальности с учетом требований законодательства. 27.На основе собранной информации оценщиком осуществляется анализ рынка и отрасли, к которым относится объект оценки, в необходимых случаях анализ финансовой отчетности и ее корректировка. При этом скорректированная отчетность используется исключительно в целях, предусмотренных заданием на оценку. § 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного 29.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится для определения наиболее доходного и конкурентного использования объекта оценки. 30.В случае определения стоимости объекта оценки при существующем использовании (при приватизации объектов оценки с сохранением профиля деятельности) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки не проводится. 31.Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки является результатом суждений и расчетов оценщика на основе его аналитических навыков и выражает его мнение, а не безусловный факт. 32.При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта используются следующие критерии анализа:
§ 5. Выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки 34.При применении того или иного подхода оценщик использует один из установленных НСОИ № 8 методов оценки. Выбор наиболее приемлемого метода оценки, осуществляется на основе суждения оценщика и определяется целью использования результатов оценки, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и источниками информации. 35.Доходный подход основывается на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от использования этого объекта. Оценка строится на прогнозировании будущих доходов, которые может получить покупатель от приобретения данного объекта. 36.В рамках доходного подхода применяют метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. Оценка методами доходного подхода предполагает использование ставки дисконтирования и (или) ставки капитализации. Метод основан на преобразовании денежного потока, полученного от использования объекта оценки за год в стоимость с использованием ставки капитализации. 38.Метод дисконтирования денежных потоков применяется при оценке объектов с нестабильными денежными потоками и основывается на предположении, что будущие денежные потоки могут существенно отличаться от текущих.Данный метод предусматривает составление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получением доходов, определение времени получения доходов. Основными критериями выбора аналогов являются сходные с объектом оценки физические и экономические характеристики, отношение аналога к тому же сегменту рынка и (или) отрасли, что и объект оценки, аналогичное использование объекта оценки и аналога. 40.При оценке стоимости объекта оценки сравнительным подходом применяются: метод рынка капитала (метод компании-аналога), метод сделок, метод рыночных сравнений, метод предыдущих сделок с объектом оценки и метод прямого сравнения с аналогом (для оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств).41.Метод рынка капитала (метод компании-аналога) предполагает использование в качестве базы для сравнения известную цену купли-продажи, сложившуюся на рынке. Метод применяется преимущественно для оценки пакетов акций и долей, не являющихся контрольными. 42.Метод сделок основан на информации о ценах, как контрольного пакета акций (долей, паев), так и предприятия в целом. Метод используется при оценке контрольных пакетов акций (долей, паев) или предприятий. 43.Метод рыночных сравнений основан на анализе рыночных цен сделок или цен предложений по продаже недвижимого имущества, сопоставимого с оцениваемым по физическим и экономическим характеристикам. Метод базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на аналог в данном месте, в данное время и на данном рынке. 44.При применении метода предыдущих сделок с объектом оценки источником информации являются данные о ценах ранее совершенных сделок с объектом оценки. При этом оценщик осуществляет корректировки с учетом фактора времени, а также изменений обстоятельств в экономическом и отраслевом окружении. 45.Метод прямого сравнения с аналогом основан на использовании преимущественно рыночной информации по аналогичным объектам сравнения, а также информации по точным копиям объекта оценки. Метод предусматривает внесение корректировок в цены аналогов с учетом их месторасположения и даты сделки. 46.Использование методов сравнительного подхода предполагает наличие информации о ценах и датах сделок, физических и экономических характеристиках аналогичных объектов, местоположению, исполнению, однородности выпускаемой продукции и других характеристиках аналогичных объектов. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносятся поправки с тем, чтобы определить по какой цене мог быть продан аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки. 47.Оценка методами сравнительного подхода основана на использовании мультипликаторов, которые рассчитываются по всем аналогам и используются как множитель к одному и тому же показателю. 48.В целях НСОИ № 8 используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные. Выбор примененного мультипликатора должен быть обоснован оценщиком в отчете об оценке. 49.Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воссоздания либо замещения объекта оценки с учетом обесценивания за счет накопленного износа или понесенных издержек (обязательств). Применение затратного подхода в качестве единственного подхода к оценке доходного объекта не допускается. 50.Основным методом затратного подхода к оценке приватизируемого предприятия (акций, долей, паев) является метод чистых активов. В отдельных случаях, при наличии решения распорядителя объектов государственной собственности о приватизации имущества (структурных единиц) ликвидируемого предприятия, при применении затратного подхода к оценке объекта приватизации может быть использован метод ликвидационной стоимости.51.При применении метода чистых активов в состав оцениваемого имущества включаются:
а) определяется восстановительная стоимость:
б) определяется величина износа:
При этом определенная оценщиком, по каждому основному средству, величина износа не может быть выше размера нормативного износа, определенного бухгалтерией предприятия и отраженного на балансе предприятия; 54.В случаях, если объектом оценки является доля участия в предприятиях (пакеты акций, доли, паи) оценка стоимости основных средств балансодержателя (эмитента) осуществляется в аналогичном порядке. Если объектом оценки является не дающая полномочия контроля доля участия в предприятии 5% и менее от размера уставного фонда, то допускается оценка стоимости всех основных средств балансодержателя (эмитента) с применением коэффициентов удорожания стоимости основных фондов по данным Государственного комитета Республики Узбекистан по статистике с даты последней переоценки основных фондов по решению Правительства на дату оценки. § 6. согласование результатов, примененных подходов оценки и 56.В процессе согласования оценщик должен количественно отразить соотношение достоинств и недостатков каждого подхода на основе анализа всех факторов, в том числе принятых допущений и ограничений, степень их влияния на итоговый результат оценки путем анализа весовых коэффициентов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов. 57.При наличии существенного (более 30%) расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных по итогам расчетов различными подходами, от максимального результата оценки проводится анализ причин данного расхождения, который отражается в отчете об оценке и для согласования выбираются наиболее достоверные, по мнению оценщика, результаты. 58.При расчете итоговой стоимости объекта оценки все сделанные оценщиком суждения и допущения должны быть обоснованы. 59.Итоговая стоимость объекта оценки, отраженная в отчете об оценке после согласования результатов примененных подходов оценки, должна быть представлена в виде единой величины. § 7. Составление отчета об оценке 60.Документальным подтверждением исполнения оценочной организацией своих обязанностей по определению стоимости объекта оценки является составленный в письменной форме отчет об оценке.61.В отчете об оценке описывается объект оценки, содержится собранная информация, этапы проведенного анализа и расчеты, обоснование полученных результатов, итоговая стоимость объекта оценки, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия, обеспечивающие полное и однозначное толкование результатов оценки. Состав представленных в отчете об оценке исходных данных и последовательность изложения процесса проведенной оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести к аналогичным результатам. Отчет должен содержать исключительно информацию и сведения, использованные при расчетах и анализе в процессе оценки.Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна сопровождаться ссылками на источник информации. 62.Отчет об оценке должен содержать следующие структурные элементы:
64.В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации и другие необходимые документы. Если это определено заданием на оценку, обязательным является наличие фотографий объекта оценки, отражающих существующее его состояние на дату оценки. В приложении также должны быть приведены копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности. 65.Оценочная организация несет ответственность за результаты оценки, отраженные в отчете об оценке в соответствии с законодательством.Оценочная организация не несет ответственности за убытки либо за признанную судом недостоверную стоимость объекта оценки, указанную в отчете об оценке, если они явились следствием представления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации. Глава VI. Требования, в отношении раскрытия информации 66.Раскрытие в отчете об оценке информации, использованной в процессе оценки, должно быть осуществлено таким образом, чтобы пользователи отчета об оценке могли понять логику процесса оценки и предпринятые оценщиком меры для установления стоимости объекта оценки.67.Раскрытию подлежит вся примененная в процессе оценки информация за исключением информации, носящей конфиденциальный характер. Конфиденциальная информация раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение. 68.В отчете об оценке раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, а также любые требования относительно раскрытия информации. В отчет об оценке также необходимо включить заявление оценщика о соблюдении настоящего стандарта и других принятых стандартов оценки имущества, раскрыть любое отступление от требований стандартов и привести объяснение такого отступления. 69.Итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в соответствии с требованиями НСОИ № 8, может использоваться для целей приватизации, если с даты составления отчета об оценке до даты назначения начальной цены объекта оценки в целях его приватизации прошло не более 6 месяцев.В случае проведения оценки на ретроспективную дату (не соответствующую дате проведения оценки) заключение о стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Глава VII. Условия отступления от стандарта 70.В случаях когда нормативные положения или решения распорядителей объектов государственной собственности не позволяют оценщику частично или полностью соблюдать требования НСОИ № 8, оценщик должен применить подходящие расчеты по определению стоимости и соответствующие процедуры оценки. При этом в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, необходимо аргументировать и обосновать причины отступления от требований НСОИ № 8. |
